Comment rendre un terrain constructible ? / iStock.com - Puttachat Kumkrong
Consulter le PLU et faire - si nécessaire - une demande de modification
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU), disponible en mairie, définit les zones constructibles et celles qui ne le sont pas, en les classant ainsi : U = urbaine ; AU = à urbaniser ; A = agricole ; N = naturelle. Il répertorie également les règles locales d’urbanisme - hauteur maximum des constructions, emprise au sol, distance par rapport aux voisins, aspect architectural – ainsi que les contraintes éventuelles liées à votre terrain (servitudes, zones inondables, monuments historiques à proximité, etc.). Consulter le PLU est donc indispensable, car c’est lui qui dicte ce qu’il est possible de faire ou non sur votre terrain. S’il est en zone agricole (A) ou naturelle (N), il est inconstructible par défaut. Vous pourrez alors tenter de demander à la mairie de le reclasser en zone urbaine (U) ou à urbaniser (AU) via une modification ou une révision du PLU.
Demander un certificat d’urbanisme
Ce document vous informe sur les règles d’urbanisme applicables à votre terrain. En fonction de votre projet, il pourra être opérationnel, ou simplement informatif. Le certificat d’urbanisme n’a pas le pouvoir de rendre un terrain constructible à lui seul, mais il est indispensable pour clarifier la situation juridique et réglementaire. Il est donc crucial de le demander... D’une part parce que c’est une garantie juridique (pendant 18 mois, l’administration ne peut pas aggraver les règles qui y sont mentionnées), et, d’autre part, parce que cela facilitera les démarches futures.
Procéder à une étude de sol
Depuis la loi ELAN, une étude géotechnique est obligatoire dans certaines zones à risque (sécheresse, argile, etc.). Cette étude est devenue une étape clé pour garantir la faisabilité et la sécurité de toute construction sur un terrain. Outre le fait qu’elle appuie la demande constructibilité, elle permet aussi de sécuriser la future construction en identifiant la nature du sol (argileux, rocheux, sablonneux…), et en adaptant les fondations. Elle permet également d’analyser la stabilité du sol, sa capacité de portance, et d’anticiper d’éventuels risques (tel, par exemple qu’un mouvement de terrain).
Viabiliser le terrain
L’article R.111-5 du Règlement National d’Urbanisme (RNU) prévoit que pour être constructible, un terrain doit obligatoirement être : Accessible par une voie carrossable ; Raccordé (ou en mesure de l’être), aux réseaux essentiels : eau, électricité, assainissement, etc. Viabiliser votre terrain est donc une étape incontournable pour le rendre constructible. S’il n’est pas desservi par une voie publique ou privée dans des conditions adaptées à la nature du projet (largeur, état, sécurité, etc.), ou que le raccordement aux réseaux publics est techniquement impossible, vous avez l’assurance que votre permis de construire vous sera refusé !
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